QUAL O OBJETIVO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

O Objetivo é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.

O QUE É  AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ?

É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominamos intangíveis. Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.

Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas, e equipamentos o cultivo agrícola e os semoventes.

Na categoria dos intangíveis, está incluído o fundo de comércio. Os lucros cessantes, as marcas e patentes.

QUAL TIPO  DE IMÓVEL URBANO PODE  SER OBJETO DE UMA AVALIAÇÃO ?

Podem ser avaliados, terrenos para habitação ou comércios, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

PARECER TÉCNICO 

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o nome oficial dado ao documento da avaliação de imóveis. Ele é um registro, realizado de forma escrita, produzido por um corretor de imóveis com certificação. Ele leva em consideração todos os aspectos complexos da propriedade.

Ele coloca, de forma distribuída, todos os dados e valores do imóvel. Por isso é possível entender e formular um valor de compra e venda que seja mais fiel a condição do lugar.

Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), do Rio grande do sul e de São Paulo, o valor pago pelo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica escrita gira em torno de 0,5 a 1% do valor de venda da propriedade.

Contudo, qual a importância de uma avaliação escrita? Em casos de divórcio, disputa legal, herança, permuta de imóveis e inadimplência, é extremamente importante que haja o registro do valor do imóvel para que a cobrança seja feita de forma justa.

DICAS SOBRE O PROCESSO DEAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

PESQUISE SOBRE A LOCALIDADE DOIMÓVEL

Um dos fatores que mais influenciam no preço de um imóvel é a localidade na qual ele se encontra. Para que um avaliador consiga realizar a avaliação de imóveis é preciso que aconteça uma busca pelos principais pontos de interesse que estão localizados próximo ao imóvel.

E o que seria um ponto de interesse? Isso depende exclusivamente do indivíduo que está atraído pelo imóvel. Na maioria das situações, é importante que próximo ao imóvel exista acesso ao transporte público, baixa criminalidade, opções de cultura e lazer, poluição sonora, além de comércio e serviços básicos.

Portanto, a referência sempre foi e sempre será um dos grandes pilares do mercado imobiliário. Com a avaliação de imóveis não é diferente! O avaliador deverá analisar os valores dos imóveis que estejam localizados próximo ao imóvel em questão, algo entre cinco e 10 estimativas.

Com essa informação será possível encontrar uma média e assimilar um preço que não seja discrepante das vendas realizadas naquele ambiente. Pois o modo de avaliar um apartamento, uma casa, ou uma casa no campo, por exemplo, é bastante diferente.

QUAIS OS MÉTODOS UTILIZADOS

Segundo Adriano, cada caso pode envolver levantamentos diversificados, como: “tipologia de materiais, método construtivo, região, estrutura urbana, equipamentos e mobiliário urbano, vizinhança, aspectos socioeconômicos e documentação em geral.”.

O método que cada perito avaliador utilizará também será diferente, Adriano afirma que há “várias formas de avaliar um determinado imóvel, as mais conhecidas são: método evolutivo ,método involutivo e método comparativo. Sendo que este último cabe ao Corretor de Imóveis com Formação em Perito Avaliador. Os outros dois primeiros cabem apenas a profissionais com formação superior em Engenharia e Arquitetura”.

Questionamos a ele quais seriam esses métodos. Em resumo “o método utilizado, caso realizado por um corretor perito avaliador, é comparativo de mercado. Ele visita o imóvel para o levantamento fotográfico e coleta de dados. Após isso, inicia uma pesquisa por imóveis semelhantes que tenha o máximo de itens ou características que se igualem, comparando-os e calculando o preço médio”.

COLOQUEM EM FOCO AS REFORMASNECESSÁRIAS

É complicado vender um imóvel que necessita de muitos reparos. Em algumas situações o valor gasto na reforma será tão grande que a compra se torna desvantajosa.

O avaliador deve ficar de olho na situação do imóvel, como está a estrutura, oque precisa ser alterado, quanto será gasto nessas alterações, etc. Se possível, solicitar também a vistoria do imóvel. Sobre isso, existem alguns pontos que precisam de cuidados durante a avaliação de imóveis:

Verifique, portanto, a infra estrutura do imóvel nos mínimos detalhes: a pintura interna e externa, os acabamentos, as instalações hidráulicas e elétricas, as janelas, os vidros, os pisos e/ou azulejos, as rachaduras, os móveis, os trincos de portas, etc.

Ao obter essas respostas e as possíveis reformas do imóvel, o avaliador poderá incentivar o proprietário a investir na reforma e a garantir que o valor do imóvel seja justo e adequado para venda.

PERCEBA O QUE PODERÁ ALTERAR OVALOR DO IMÓVEL

Um bom avaliador entende que a avaliação de imóveis deve considerar todos os aspectos envolvidos. Tanto físicos e estruturais, como convencionais e psicológicos.

É comum que o fator de maior influência no preço do imóvel seja o tamanho e a estrutura do prédio. Mas, ainda assim, existem alguns outros aspectos que importam, como posição, vizinhança, clima, decoração.

Outro fator sobre valor: sugerimos que você não dê o seu parecer mercadológico no primeiro encontro, na primeira visita ao imóvel. Consideramos que esse ato não é profissional, mesmo sabendo que existem modos de trabalhar diferentes.

Porém, considere que você pode compartilhar o que viu com os seus colegas de trabalho e pode, inclusive ,calcular o valor do imóvel de maneira mais precisa. Vale a pena investir nesse período de tempo! Isso demonstra respeito pelo cliente e pelo seu imóvel.

Questione se já há algum valor formado ou se existe sentimento em relação à venda antes mesmo de dar o seu parecer final.



DICA

Site de interesse: 

#CARTORIOS24HORAS

https://cartorios24horas.com.br

Cidade de São Paulo – IPTU - http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/financas/tributos/iptu;

Cidade de São Paulo –

ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos – 

Consulta Valor Venal de Referência: 

Secretaria Municipal da Fazenda - Prefeitura https://www.prefeitura.sp.gov.br



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